해바람 법률사무소 조현식 변호사는 전기신문을 통해 태양광 발전소 매매 시 법률 실사를 주제로 한 연재 기고를 이어가고 있습니다. 이번 네 번째 순서에서는 법률 실사의 기초이자 핵심인 사업 부지에 대한 부동산 권리관계 분석 방안을 다루었습니다. 

1. 부지 소유권 검토 및 가등기에 따른 법적 리스크

토지 소유권을 확인하는 과정에서는 단순히 등기부등본상 소유자 일치 여부만을 확인하는 것에 그쳐서는 안 되며 소유권을 제한하거나 위협할 수 있는 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다. 특히 가등기가 설정된 부지의 경우 그 성격이 순위보전 가등기인지 혹은 담보가등기인지에 따라 매수인이 부담하게 될 위험의 종류가 달라집니다. 대법원은 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매절차가 개시되기 전에 청산절차를 거치지 아니하여 담보권자가 본등기를 경료하지 못한 상태에서 가압류등기가 된 경우 가압류권자는 가등기담보권자에 대하여 대항할 수 있다고 판시하고 있습니다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다30803 판결). 만약 가등기가 설정된 상태에서 후순위 가압류 등이 존재한다면 가압류권자가 채위대위권을 행사하여 본등기의 말소를 청구할 가능성이 존재하므로 매수인은 해당 부동산의 특수 관계를 파악하여 거래 진행 여부를 신중히 결정해야 합니다.

2. 임차 부지의 지상권 효력 및 대항력 확보 방안

임대차 계약을 통해 사업 부지를 확보한 경우에는 계약 기간이 향후 발전사업 기간인 20년 이상을 보장하는지 확인하고 차임 연체 시의 해지 조항 등을 점검해야 합니다. 실무적으로 임차인의 권리 보호를 위해 물권인 지상권을 설정하는 경우가 많으나 지상권 설정이 모든 위험을 방전하는 것은 아닙니다. 하급심 판례에 따르면 토지 임대차 계약이 임차인의 차임 연체 등 귀책 사유로 인하여 적법하게 해지된 경우 해당 임대차 계약에 부수하여 체결된 지상권 설정 계약 및 그에 따른 등기 역시 효력을 상실하게 됩니다(광주고등법원 2014. 5. 16. 선고 2013나2886 판결 ). 또한 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다고 규정하고 있으나 태양광 설비는 이에 해당하지 않아 별도의 보호를 받기 어렵습니다. 따라서, 임대인에 대하여 그 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다는 규정을 근거로 임대차 등기를 경료하여 대항력을 확보하는 것이 필요합니다.

3. 국공유지의 용도별 구분 및 권리 승계 절차

사업 부지가 국공유지인 경우에는 해당 자산의 용도에 따라 행정재산과 일반재산으로 구분하여 접근해야 합니다. 행정재산은 국유재산법에 따라 사용허가를 받아야 하며 일반재산은 대부계약을 체결하게 됩니다. 국공유지 활용 시 유의할 점은 발전소 매매를 위한 사업 양수도가 이루어진다고 하더라도 기존 사업자가 보유했던 사용허가나 대부계약에 따른 권리가 매수인에게 법률상 당연히 승계되지 않는다는 점입니다. 국유재산법 및 공유재산 및 물품 관리법상 권리의 양도나 전대는 원칙적으로 제한되며 관리청의 사전 승인이 필수적입니다. 따라서 매수인은 계약 체결 전 해당 관리청으로부터 권리 승계가 가능한지를 확인하고 이를 계약의 효력 발생을 위한 선행 조건으로 명시하여 권리 확보의 불확실성을 제거해야 합니다.

본 내용은 전기신문에 기고된 칼럼의 주요 내용을 정리한 것이며 구체적인 판례의 해석과 법리 적용에 관한 전체 내용은 전기신문 기고 원문을 확인해 주시기 바랍니다.

[해바람 법률사무소]태양광발전소 매매 시 법적 유의사항: 부동산