태양광 임대차 계약을 기반으로 한 태양광 사업이 보급 확대의 주류로 부상하고 있으나, 기존의 계약 구조가 산업의 변화 속도를 따라가지 못해 분쟁의 원인이 되고 있습니다. 태양광 임대차는 20년 이상의 장기 계약이라는 점에서 일반적인 부동산 임대차와는 근본적으로 다른 구조를 가집니다. 따라서 계약 체결 단계에서 사업의 특수성과 핵심 리스크를 정확히 반영하지 않으면 사업 전 과정에서 분쟁이 반복될 가능성이 높습니다. 이에 따라, 해바람 법률사무소 조현식 변호사는 태양광 임대차계약의 실무상 쟁점에 대하여 전기신문과 인터뷰를 나누었습니다. 

원문보기: “태양광 임대차, 20년 계약의 함정 피하는 법 ‘계약서’에 있다”

1. 임차인 지위 승계에 따른 분쟁 대응

태양광 사업은 개발 완료 후 자산을 특수목적법인(SPC)으로 이전하거나 매각하는 경우가 빈번하여 임차인의 지위 승계가 자주 일어납니다. 계약서에 관련 규정이 불분명할 경우 임대인이 승계 협조를 대가로 추가 금전을 요구하거나, 임차인이 무단으로 명의를 변경하여 신뢰 관계가 깨지는 사례가 많다. 이를 방지하기 위해 계약서에 임차인 변경 시 통지 절차 및 임대인의 승인 요건, 승계 과정에서 발생하는 비용의 부담 주체 등을 명시하면 좋겠습니다.

2. 임대인 변경과 대항력 확보의 위험성

매매나 상속으로 토지 소유자가 변경되는 경우 기존 임대차 관계가 유지되지 않을 위험이 큽니다. 태양광 설비는 부동산이 아닌 공작물로 분류되므로 새로운 소유자에게 계약의 효력을 주장할 수 있는 대항력을 갖추기 어려운 구조입니다. 최악의 경우 설비 철거 요구로 이어질 수 있어 사업자에게 치명적인 리스크가 됩니다. 실무적으로 지상권 설정이나 임차권 등기가 대안으로 거론되지만 소규모 사업자에게는 현실적인 제약이 많으므로, 임대인 변경 시 권리가 자동으로 승계되도록 하는 입법적 보완이 필요합니다.

3. 장기 계약에 따른 임대료 조정 및 지급 시점의 명확화

20년 이상의 장기 계약에서 고정 임대료 방식을 취할 경우 물가 상승분이 반영되지 않아 임대인의 불만이 발생하고 이는 결국 분쟁으로 이어집니다. 소비자물가지수(CPI)와 같은 객관적 지표를 기준으로 임대료를 단계적으로 조정하는 조항을 사전에 합의하는 것이 필요해 보입니다.

태양광 임대차 분쟁의 상당수는 일반 부동산 임대차 계약 방식을 그대로 적용하면서 사업의 장기성이나 공작물로서의 특성 등을 제대로 반영하지 못해 발생합니다. 임대인과 임차인이 소송으로 가기보다는 초기 계약 단계에서 리스크를 정밀하게 정리하는 것이 분쟁 비용을 줄이는 가장 효과적인 방법이 될 수 있습니다.

구체적인 내용은 전기신문 기사 참조 부탁드립니다.