안녕하세요, 해바람 법률사무소 조현식 변호사입니다.
그동안 사무실 이전에 신경쓰느라, 오랜만에 포스팅을 올리는 것 같습니다.
오늘은 태양광 발전 사업을 위한 부지 매매계약을 체결할 때 당사자들이 반드시 유의하고 계약서에 반영해야 할 주요 쟁점 세 가지에 대하여 상세히 설명해 드리겠습니다. 태양광 발전 사업은 초기에 자본이 대거 투입되고 각종 규제가 복잡하게 얽혀 있는 사업이므로, 금액확정 및 등기시점 등 단순한 토지 매매계약의 수준을 넘어 사업의 특수성을 충분히 고려한 법리적 검토가 요구되기 때문입니다.
1. 사업대상 부지의 기존 이용자 처리
첫 번째 유의 사항은 매매 목적물인 부지의 기존 이용자를 처리하는 문제입니다.
매매계약 체결 후 잔금 지급 및 소유권 이전 등기가 완료될 때까지 기존 부지 임차인이나 점유자의 퇴거 문제에 대하여 명확한 기준을 수립하고 넘어가야 합니다. 특히 노지 태양광 발전 사업의 경우, 해당 부지에서 현재 농사를 짓고 있거나 염전을 운영하는 등의 방식으로 토지를 이용하는 임차인이 존재할 가능성이 상당히 높습니다.
“따라서, 매매계약의 당사자들은 이러한 이용자들의 퇴거 시점에 대한 사전 협의를 마쳐야 하며, 실질적인 퇴거 업무를 수행할 주체와 이에 수반되는 명도 내지 이사 비용 등의 부담 주체를 매매계약서에 명확히 기재하여야 합니다”
특히 이 과정에서 가장 놓치기 쉬운 지점이자 분쟁이 빈번하게 발생하는 지점은 바로 기존 이용자가 수취할 산출물에 관한 사항입니다.
농작물이나 염전의 소금 등은 모두 일정 기간 이상의 노동력 투입이 경과하여야 산출물 취득이 가능합니다. 만약 임차인이 노동력을 투입하였음에도 불구하고 산출물을 취득하기 이전에 매수인이 소유권 이전 등기를 마치거나 임차인이 퇴거를 하게 되는 상황이 발생한다면, 임차인은 강력하게 반발할 수 있으며 법률적으로나 사실적으로나 태양광 사업의 지연으로 이어질 수 있습니다.
기존 이용자의 퇴거 불응으로 인하여 공사 착공 일정이 지연될 경우, 대출 이자 비용 부담이 가중되는 등 추가적인 금전적 손해가 발생할 위험이 상존합니다. 따라서 실무적인 차원에서는 태양광 발전 사업의 착공 일정과 기존 이용자의 산출물 수확 기간이 겹치지 않도록 매매계약 상의 일정을 면밀하게 조율하는 것이 불필요한 법적 분쟁을 최소화하는 방법이 될 수 있겠습니다.
2. 부지소유에 관한 인허가 사항의 반영
두 번째 유의 사항은 부지 취득과 관련된 인허가 사항을 매매계약서에 명시하는 문제입니다.
특히 농지 태양광 발전 사업이나 수상 태양광 발전 사업을 진행할 때 빈번한 쟁점으로 대두되는데요. 태양광 발전사업 법인은 토지 매매의 방식으로 토지 소유권을 취득하거나, 어업권 매매 등의 방식으로 해당 공유수면에 대한 이용권을 취득하여 사업을 진행하는 경우가 상당히 많습니다.
그런데 농지의 경우, 농지법에 따라 농지는 기본적으로 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하므로, 농업경영을 영위하지 않는 발전사업 법인은 농지를 소유할 수 없습니다(제6조 제1항). 그러나 예외적으로 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우에는 예외적으로 농지 소유가 가능합니다(농지법 제6조 제2항 제7호).
실무상 문제는 매매계약 체결 이후 관할 관청으로부터 농지전용허가 등의 인허가를 받지 못하여 농지 소유권 취득이 불가능해지는 상황에서 발생합니다. 이러한 경우 매매계약의 무효 내지 해제를 두고 당사자 간의 책임 공방이 이어질 수 있기 때문인데요. 매도인이든 매수인이든 추후 발생할 수 있는 책임 소재를 명확히 구분하기 위해서는 부지 취득 및 사업 진행에 필수적인 인허가에 관한 사항들을 매매계약서에 구체적으로 명시해야 합니다.
요컨대 인허가 취득의 불확실성에 대하여 당사자 일방 또는 쌍방이 사전에 알았거나 알 수 있었다는 점, 또는 사업법인이 이러한 인허가를 이미 취득하였거나 취득하는 데 문제가 없다는 점을 계약으로 확실히 규정해 두어야 추후 발생할 수 있는 분쟁을 원활하게 풀어갈 수 있습니다. 뿐만 아니라, 인허가 절차가 지연되거나 불허가 처분이 내려졌을 때를 대비하여 계약금 반환 조건이나 위약금 조항을 계약서에 기재하는 방안도 함께 고려될 필요가 있겠습니다.
3. 원상회복 범위의 확정
세 번째 유의 사항은 태양광 발전 사업이 최종적으로 무산되었을 경우에 대비한 당사자 간의 원상회복 범위를 확정하는 문제입니다.
사업 추진 과정에서 사업이 무산될 경우, 매수인(발전사업자)로서는 투입 비용을 최소화하며 적절하게 사업에서 이탈하는 것이 중요하며, 매도인으로서는 자신의 토지를 온전한 상태로 반환받는 원상회복이 주요 관심사로 작용합니다.
매수인인 발전 사업자의 입장에서는 사업 목적을 달성할 수 없는 상황을 대비하여 계약에 대한 해제 사유를 최대한 폭넓게 인정받을 수 있도록 계약서를 작성하는 것이 유리합니다. 요컨대 해약금 조항의 적용범위나 불가항력 조항을 구체적으로 규정해 두는 방안을 고려해 볼 수 있겠지요. 아울러 계약 해제에 따른 손해배상의 액수나 토지 원상회복의 의무 범위를 사전에 한정하고, 가능한 한 좁게 인정받을 수 있도록 관련 조항을 배치하는 것 또한 필요할 수 있습니다.
반면 매도인의 입장에서는 토지를 원상태로 반환받는 것이 필요합니다. 그러나 예전과 완전히 동일한 물리적 원상회복은 실무상 불가능하거나 과도한 비용을 수반할 수 있습니다. 예를 들어, 토지 평탄화 작업이 완료된 상태라면 매도인이 이를 그대로 인수할 것인지, 아니면 원래의 경사도로 복구할 것인지 등 구체적인 원상회복의 기준을 계약서에 명문화해야 합니다. 따라서 원상회복의 정도와 기준을 매도인이 만족할 만한 수준에서 상호 사전에 협의하여 계약서에 구체적으로 특정해 두는 작업이 선행되어야 합니다.
이때 물리적 원상회복 못지않게 주의해야 할 지점은 인허가의 말소 문제입니다. 태양광 발전사업을 위한 토지매매계약은 단순한 토지 매매계약이 아니라 태양광 발전 사업 수행을 목적으로 체결되는 매매계약이므로, 사업 진행 과정에서 사업자가 해당 부지에 관하여 취득한 각종 인허가가 존재할 가능성이 높습니다. 이러한 인허가 내역이 행정 관청에 그대로 남아 있다면 매도인은 향후 해당 토지를 활용할 때 여러 장애를 겪게 됩니다. 따라서 단순히 토지에 대한 원상회복만을 규정하는 것에 그쳐서는 안 되며, 매수인이 취득한 각종 인허가를 말소하는 절차를 이행할 의무와 협조 의무를 원상회복 의무의 일환으로 반드시 함께 규정해 두어야 하겠습니다.
이상으로 태양광 부지 매매계약 체결 시 발생할 수 있는 주요 법적 쟁점을 검토하였습니다. 태양광 발전 사업을 위한 부지 매매계약은 단순한 일반 매매계약과 달리 인허가 취득, 기존 권리관계의 정리, 사업 무산 시의 원상회복 등 매우 복잡하고 정교한 계약 설계가 요구됩니다. 당사자 임의로 계약을 체결할 경우 예상치 못한 손해가 발생할 위험이 크므로, 법적 분쟁을 사전에 예방하고 사업의 안정성을 도모하기 위해서는 반드시 해당 분야의 전문성을 갖춘 법률 전문가의 조력을 받아 계약을 진행하시기 바랍니다.