태양광 발전사업 부지의 임대차 계약에서 임차인의 차임미지급 등 관련 분쟁이 발생하면 임대인 입장에서는 무턱대고 공사 현장에 대한 임차인의 진입을 막는 상황이 자주 확인됩니다. 그러나 태양광 발전사업 부지의 임대인이 임차인의 임대료 미지급을 이유로 진행 중인 공사를 자력으로 중단시키는 행위는 법적으로 상당한 위험을 초래할 수 있습니다. 이는 형사상 업무방해죄에 해당할 수 있을 뿐만 아니라 민사상 손해배상 책임까지 발생시킬 수 있으므로 정당한 법적인 구제절차를 통해 분쟁을 해결해야 합니다.
1. 업무방해죄의 성립
임대료 지급 관련 분쟁을 이유로 공사진행을 중지시키는 행위는 업무방해죄에 해당할 가능성이 높습니다. 업무방해죄는 위계 또는 위력으로써 사람의 업무를 방해한 자에 대하여 성립합니다(형법 제314조). 이때 위력이란 사람의 자유의사를 제압하거나 혼란케 할 만한 일체의 세력을 의미하며, 폭행이나 협박뿐만 아니라 사회적, 경제적 지위를 이용한 압박이나 물적 상태를 조성해 정상적인 업무 수행을 불가능하게 하는 행위를 모두 포함합니다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2011도7943 판결 등 참조).
대법원 2012. 5. 24. 선고 2011도7943 판결
형법 제314조 제1항의 업무방해죄는 위계 또는 위력으로 사람의 업무를 방해한 경우에 성립하고, 여기에서 ‘위력’이라 함은 사람의 자유의사를 제압·혼란케 할 만한 일체의 유형·무형의 세력으로서 폭행·협박은 물론 사회적·경제적·정치적 지위와 권세에 의한 압박 등이 포함되며, 그러한 위력은 반드시 업무에 종사 중인 사람에게 직접 가해지는 것이 아니더라도 일정한 물적 상태를 만들어 그 결과 사람으로 하여금 자유롭고 정상적인 업무수행 활동을 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 행위를 포함한다.
이는 설령 상대방인 임차인에게 일정 부분 위법성이 인정된다 하더라도 달리 볼 것이 아닌데, 실제 아래와 같은 판례가 다수 확인됩니다.
- 임대인이 차임 연체 등을 이유로 계약상 규정을 내세워 단전 및 단수 조치를 취한 경우에도 업무방해죄가 성립한다는 사례(대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결)
- 태양광 발전소 설치공사 관련하여 육로에 경운기를 비스듬히 세워놓아 공사 자재 운반을 곤란하게 만든 행위는 설령 해당 공사에 절차적 위법성이 존재한다고 가정하더라도 수단과 방법의 상당성을 인정할 수 없고 업무방해죄가 성립한다고 사례(청주지방법원 제천지원 2021. 9. 9. 선고 2021고정40 판결)
2. 손해배상 책임의 발생
공사방해로 인해 공사 기간이 연장됨에 따라 시공사가 추가로 지출하게 된 공사비용 등은 통상의 손해로서 채무불이행에 따른 배상청구의 대상이 됩니다. 하급심 판례 또한 농업인의 경작행위에 따른 공사방해에서 비롯된 공사 지연으로 인하여 시공사가 보다 많은 공사비용을 지출하였을 것으로 봄이 타당하므로 농업인의 공사 지연으로 인하여 추가로 발생하게 된 공사비용 상당의 손해는 해당 농업인이 배상하여야 할 손해배상의 범위에 포함된다는 내용으로 판시한 바 있습니다(춘천지방법원 영월지원 2017가합10321 판결 참조).
춘천지방법원 영월지원 2017가합10321 판결
통상손해는 ‘특별한 사정이 없는 한 그 종류의 불법행위가 있으면 사회일반의 관념 또는 경험칙에 따라 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해’를 의미한다고 할 것이고, 특별손해는 ‘피해자의 개별적· 구체적 사정에 의하여 특별히 생긴 손해’를 의미한다고 할 것이다. 그런데 공사가 지연될 경우, 수급인으로서는 지체상금 이나 손해배상 등을 면하기 위해 지연된 공기를 만회하여야 할 필요가 있고, 통상의 공기보다 짧은 기간 안에 그 공사를 마무리하기 위해서는 더 많은 비용이 지출될 수밖에 없다고 보는 것이 경험칙에 부합하므로, 공사 지연으로 인한 추가 공사비 발생의 손해는 특별손해가 아닌 통상손해라고 판단된다. 설령 이를 특별손해로 본다 하더라도, 원고가 피고에게 경작 중단을 요청하였던 점, 이 사건 도로공사의 목적, 평창올림픽의 개최 시기 등에 비추어 보면, 피고는 원고가 이 사건 도로공사를 평창올림픽 이전에 마쳐야 하고, 만약 공사가 지연될 경우 더 많은 비용을 투입하여 공사를 빠르게 진행할 것이라는 점을 예견할 수 있었을 것으로 보이므로, 여전히 손해배상의 범위에 포함된다고 판단된다.
3. 차임미지급에 대한 적법한 해결방안
임대인 입장에서는 무턱대고 임차인의 공사나 운영을 방해할 것이 아니라 적법한 절차를 통해 권리를 실현해야 합니다. 요컨대 가압류나 지급명령신청제도를 통한 방법 등이 대표적입니다.
우선 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권(매매대금, 대여금, 어음금, 수표금, 양수금, 공사대금, 임금, 손해배상청구권 등)의 집행을 보전할 목적으로 미리 채무자의 재산을 동결시켜 채무자로부터 그 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 빼앗는 집행보전제도를 말합니다(민사집행법 제276조 제1항). 따라서 계약서상 차임을 피보전채권으로 하여 임차인 재산에 대한 가압류 절차를 진행하는 방안을 고려할 수 있습니다.
또한, 지급명령신청 제도를 활용해 볼 수도 있습니다. 우리 민사소송법은 금전, 그 밖에 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 대하여 법원은 채권자의 신청에 따라 지급명령을 할 수 있도록 규정하고 있습니다(민사소송법 제462조). 이때 법원은 지급명령 신청서가 접수되면 이를 신속하게 심사한 후 특별한 사정이 없으면 바로 지급명령을 결정합니다(독촉절차관련 재판업무처리에 관한 지침 제4조 제1항). 태양광 임대차 관련 분쟁 중 차임지급에 관한 분쟁은 법률관계가 비교적 명확한 편이므로 지급명령 신청을 통해 신속히 해결하는 방안이 유효적절한 수단이 될 수 있습니다.
상담문의