최근 산업단지 내 공장이나 물류 창고의 유휴 공간을 활용한 지붕형 태양광 발전사업이 새로운 수익 모델로 각광받고 있습니다. 그러나 사업의 장기적인 안정성을 담보하기 위해서는 건물주와 사업자 간의 임대차 계약이 무엇보다 정교하게 설계되어야 합니다. 지붕형 태양광 임대차 계약 시 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고 권리를 보호하기 위해 반드시 검토해야 할 핵심 법률 사항들을 정리해 드립니다.
1. 임대차 기간의 설정: 공사기간 확보와 ‘개시일’의 명확한 정의
태양광 발전사업의 임대기간은 통상적으로 상업운전개시일로부터 20년으로 설정하는 것이 업계의 관례입니다. 하지만 단순히 기간을 '20년'이라고만 기재할 경우, 실제 사업 운영 과정에서 공백이 발생할 우려가 있습니다. 계약서상 임대기간을 만연히 기재하여 둘 경우 상업운전개시일 이전 점유 기간에 대한 임대료가 발생하는지 여부 등 전체 임대 기간(20년)에 대한 계산 방식을 두고 분쟁이 발생할 가능성이 높기 때문입니다.
이에 따라, 우선 고려해야 할 점은 상업운전개시 전 단계인 공사기간 동안의 지붕 접근 권한입니다. 발전 설비를 안전하게 설치하기 위해서는 본 계약 기간이 시작되기 전부터 현장 점검과 공사가 이루어져야 합니다. 따라서 계약서에는 20년의 본 임대기간과 별도로, 설치 공사에 필요한 합리적인 기간 동안 임차인이 해당 지붕을 사용하거나 접근할 수 있는 권리를 명시적으로 반영해 두어야 합니다.
또한 계약의 기산점이 되는 ‘상업운전개시일’에 대한 법적 정의를 명확히 확정해야 합니다. 전기사업법령상 발전소는 전체 설비가 준공되기 전이라도 시운전 발전, 이른바 ‘부분상업운전’이 가능합니다. 이때 임대기간의 시작을 최초의 부분 상업운전개시일로 볼 것인지, 아니면 전체 설비의 사용전검사가 완료된 최종 상업운전개시일로 볼 것인지에 따라 계약 종료 시점이 수개월 이상 차이 날 수 있습니다. 이러한 해석의 모호함을 방지하기 위해서는 계약서에 구체적인 기준 시점을 명시하는 것이 분쟁 예방의 첫걸음입니다.
전기사업법 시행규칙
제31조(사용전검사의 대상ㆍ기준 및 절차 등) ① 법 제63조에 따라 사용전검사를 받아야 하는 전기설비는 법 제61조에 따라 공사계획의 인가를 받거나 신고를 하고 설치 또는 변경공사를 하는 전기설비(원자력발전소의 전기설비는 제외한다)로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 전기설비를 시험하기 위하여 일시 사용하는 경우
2. 전기설비의 일부가 완성된 경우에 다른 전기설비를 시험하기 위하여 그 완성된 부분을 일시 사용할 필요가 있는 경우
3. 전기설비의 공사내용과 설치장소의 상황을 고려할 때 기후에너지환경부장관이 안전상 지장이 없다고 인정하여 고시하는 경우
2. 설비용량 기준의 설정: BNPI 이슈와 임대료 산정
임대료 산정의 기초가 되는 설비용량을 어떻게 정의하느냐는 수익 구조에 직접적인 영향을 미칩니다. 특히 최근 도입이 늘고 있는 양면형 모듈을 사용하는 경우, BNPI(Bi-facial Nameplate Increase)에 따른 용량 차이 문제가 발생할 수 있습니다.
일반적으로 발전사업허가증이나 사용전검사 확인증에 기재되는 인허가상 설치용량은 단면 패널의 정격 출력을 기준으로 산정됩니다. 그러나 한국전력공사와 체결하는 송배전용 전기설비 이용계약 등에서는 양면형 모듈의 특성을 반영하여 실제 출력 용량이 더 높게 평가되기도 합니다. 임대료가 보통 [설비용량(kW) × 단가] 방식으로 계산되는 점을 고려할 때, 인허가상 용량을 기준으로 할지 혹은 실제 송배전 계약상의 용량을 기준으로 할지에 따라 임대료 총액이 크게 달라집니다. 따라서 계약 체결 단계에서 어떤 용량을 임대료 산정의 표본으로 삼을지에 대해 당사자 간 명확한 합의와 명문화가 필수적입니다.
[전기신문] ‘단면형? 양면형?’ 우왕좌왕 검사 규정에 태양광 업계 대혼란
3. REC 가중치 감소에 따른 리스크 관리 및 조정
지붕형 태양광 사업의 경제성을 결정짓는 핵심 요소 중 하나는 REC(신재생에너지 공급인증서) 가중치입니다. 만약 어느 한 쪽의 귀책사유로 인해 당초 계획했던 REC 가중치를 받지 못하거나 가중치가 감소하게 된다면, 이는 사업자에게 심각한 손실로 이어집니다. 이를 대비하여 손해를 보전할 수 있는 장치를 계약서 내에 마련해 두는 것이 권장됩니다.
첫째로 고려할 수 있는 방안은 '임대료 감액 조항'입니다. 당사자 일방의 잘못으로 설비확인서상 REC 가중치가 하락한 경우, 그 감소된 수익만큼 임대료를 차감하여 경제적 균형을 맞추는 방식입니다. 예를 들어, '갑'의 귀책으로 가중치가 감소한 경우, 감소된 가중치 0.1마다 연간 일정 금액을 임대료에서 공제한다는 식의 구체적인 산식을 포함할 수 있습니다.
둘째는 '계약 해지 조항'의 도입입니다. 단순한 임대료 감액만으로는 사업의 계속적인 수행이 불가능할 정도로 중대한 손해가 예상되는 상황에 대비해야 합니다. 최초 설비확인 시점에서 REC 가중치가 사업성을 훼손할 정도로 과도하게 감소하는 등 중대한 사정 변경이 발생한 경우, 이를 계약 해지의 사유로 규정함으로써 리스크를 최소화할 필요가 있습니다.
예시 조항
1. 갑의 귀책으로 설비확인서상 REC 가중치가 감소한 경우, 감소된 매 가중치 0.1 마다 연 [*]원/kW 상당을 산정된 임대료에서 차감한다. 명확히 하기 위해 부연하면, 설비확인서상 REC 가중치가 1.5 였으나 갑의 귀책으로 가중치가 감소하여 1.3으로 된 경우, 연 [*]원/kW으로 계산한 임대료를 지급한다.
2. 갑의 귀책으로 공급인증서 발급대상 설비확인서상 REC 가중치가 [*] 이상 감소하는 경우로서 3개월 이내에 해당 하자가 해소되지 아니하는 경우 본 계약을 해지할 수 있다.
상담문의